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另一家在地产危机中受到重大冲击的是老牌英资地产公司置地。70年代,新兴地产商利用地产市道低潮大量吸纳廉价土地,再趁市道复苏、繁荣时推出楼花,在低买高卖中赚取厚利,令以租金收入为主的置地相形见绌,“唯我独尊”的地位逐渐丧失。这时,置地才意识到地产发展的重要性,开始加强地产发展业务。1976年,置地利用牛奶公司的薄扶林牧场发展大型私人屋邨置富花园,随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目,投资策略转趋冒进。这一时期,分层工业大厦在兴建、租售方面亦相当畅旺,这是香港工业化的结果。据统计,从1970年到1973年的4年间,新建成的分层工业大厦平均每年达600万方尺,租售出去的面积亦达平均每年555万方尺,这个数字是60年代后6年平均每年租售266万方尺的1倍。不过,由于供应超过需求,租售价格升幅远不如其他楼宇,空置量亦从1970年的190万方尺增加到1973年的224万方尺。踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。5197新葡京踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。

5197新葡京受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。1998年1月中旬,受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响,香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后,恒生指数虽然曾在3月份反弹,可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月,港元联系汇率再次受到严重冲击,影响所及,恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数在短短一年间跌去10000点,跌幅高达60%,香港股市总值损失超过2万亿元,可谓损失惨重。地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计,从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间,香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元,在同期财政总收入中所占比重达13.5%。具体而言,卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大,从70年代中期起逐年上升,到80年代初期达到高峰。1980/1981年度,卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%,其比率如此之高,这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后,由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金,卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少,但到1997/98年度又回升至23.4%。(见表6.7)除卖地收入外,香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项,包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷,以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外,港府还有物业及投资收入。据统计,从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间,仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元,约占同期财政总收入的4.9%。(见表6.8)换言之,如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资,以及其他各项相关收益加总,在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源,成为香港实行低税制的基础,对香港财政收入的稳定具重要意义。

踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。台军士兵"向后转"时乱转圈 蔡英文都看傻了(图)5197新葡京(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)

规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司,它指一组在营运上相关的机构,其中包括母公司及其附属公司。(2) 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的,或原没有续期权利而获得续期的,超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约,承租人从1997年7月1日起不补地价,但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。

继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。香港的股票市场,最早可追溯到1891年2月3日香港第一个证券市场——香港股票经纪协会成立(该协会于1914年易名为香港证券交易所)。1921年,香港第二个证券市场——香港证券经纪协会成立。1947年3月,这两个机构合并,成为香港证券交易所有限公司,这就是后来四会时代所称的“香港会”。长期以来,香港会一直垄断了香港的股票市场,该会会员大部分是外籍人士和少数通晓英语的华人富商,而上市公司则主要是外资大行。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”诚然,从现在的眼光看,美孚新邨的兴建年期较早,加上位于飞机航线,楼宇高度受到限制,形成楼宇的密度较大,空间不甚足够,设计上着重方便购物,商场、湿货市场较多,且距垃圾焚化站不远,环境较后来的私人屋邨差。然而,无论如何,美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划,它开启了香港大型私人屋邨发展的先河,实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此,大型私人屋邨如雨后春笋般涌现,成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。

这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。5197新葡京太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。

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